Nieruchomość inwestycyjna vs polisa oszczędnościowa po poznańsku - części 1 - 3 Archiwum

 

Część 1 - Wprowadzenie

W mojej pracy agenta ubezpieczeniowego stykam się z rozmaitymi ludźmi.

W moim przypadku jest to niewielka ilość ludzi ponadprzeciętnie zamożnych, kolejna grupa to ludzie przyzwoicie zarabiający, ale z niewielką ilością wolnych środków, na końcu zaś równie spora liczba ludzi mająca czasem kłopoty ze spięciem budżetu.

Łączy ich wspólny los. Kiedyś przytłaczająca większość z nich przejdzie na emeryturę i spędzi na niej 15 albo i więcej lat.

Tylko największy optymista może uważać, że ustawowy wiek emerytalny 60 lat dla kobiet i 65 lat dla mężczyzn jest do utrzymania na dłuższa metę.

Osobiście uważam, że ja sam będę musiał pracować do 67 roku życia by uzyskać jakiekolwiek świadczenie państwowe. I oby to nie było 70, albo i więcej.

Przy okazji wprowadzenia PPK i likwidacji OFE co drugi dzień można przeczytać lub usłyszeć  w mediach jaki los czeka emerytów za kilkadziesiąt lat. W moim otoczeniu dominują niepodzielnie ludzie, których ten problem dotyczy w olbrzymim stopniu. Wydawać by się więc mogło, że nie będę w stanie opędzić się od zapytań dotyczących możliwych rozwiązań mających sprawić, że jako emeryci ludzie nie będą musieli dorabiać do państwowego świadczenia.

Nic bardziej mylnego. Zainteresowanie indywidualnymi rozwiązaniami emerytalnymi w moim otoczeniu jest nikłe. Zaledwie kilka procent z wyżej wymienionego otoczenia składa się z ludzi już dziś dysponujących znacznym majątkiem, lub takich, którzy nieraz dekadę temu rozpoczęli oszczędzanie na „najdłuższe wakacje życia”. 

Ku mojemu zdziwieniu większość najwidoczniej planuje dla siebie najdłuższą drogę przez mękę. Przeszedł bym nad tym do porządku dziennego, gdyby nie to, że ja im naprawdę dobrze życzę, a wielu z nich mam zaszczyt nazywać przyjaciółmi.

To co jednak mogę zrobić to podzielić się swoimi spostrzeżeniami i je odpowiednio uzasadnić. 

W toku wielu rozmów, zwłaszcza ostatnich, miałem okazję przekonać się, że wielu rozmówców pozostaje pod nieodpartym urokiem inwestycji w nieruchomości, pozostałe możliwości traktując z góry, albo i z pogardą.

Ośmielę się mieć w tej materii inne zdanie i właśnie ono, wraz z uzasadnieniem legło u podstaw niniejszego trzyczęściowego cyklu, którego pierwszą odsłonę właśnie czytacie.

Zanim jednak przejdę do szczegółów wyjaśnię kilka podstawowych kwestii.

1. Informacje na temat inwestycji w nieruchomości zaczerpnąłem z materiałów Marcina Iwucia, autora projektu Finanse Bardzo Osobiste (stosowne linki umieszczę w treści), z materiałów video Kuby Midela, człowieka, który przez lata zawarł kilkaset umów wynajmu swych inwestycyjnych nieruchomości, ale także przykładów znajomych osób, które traktują nieruchomości jako element dywersyfikacji portfela, zarówno jako inwestorzy rynku najmu krótkoterminowego, długoterminowego oraz flippingu
2. Przeciwstawiłem polisy oszczędnościowe nieruchomościom, gdyż uważam, iż te pierwsze są w większości przypadków lepszym rozwiązaniem. Niestety nazbyt często osoby niezorientowane szczegółowo w blaskach i cieniach inwestycji mieszkaniowych zaniedbują „risercz” i ulegają modzie na takie rozwiązanie. Może to doprowadzić do wielce niekorzystnego rozporządzenia środkami.
3. Przypadki osób w moim otoczeniu, które mają zdolność do jednoczesnego  ulokowania środków w rynku nieruchomości i rynku kapitałowym są właściwie „homeopatyczne”. Większość z osób, z którymi mam zaszczyt pracować stoi przed wyborem jednej ze ścieżek oszczędzania. W takiej sytuacji uważam, że rynek nieruchomości zdecydowanie ustępuje rynkowi kapitałowemu.

Na potrzeby niniejszego artykułu poczynię pewne założenia.

1. Rozmawiamy o 35 latku, który mieszka w dużym polskim mieście
2. Mieszka w mieszkaniu, które kupił z żoną na kredyt 5 lat wcześniej
3. Nie posiada oszczędności, a chciałby zacząć budować kapitał na emeryturę
4. Ma terminowe ubezpieczenie do kredytu i grupówkę w pracy 
5. Pracuje 8 godzin dziennie na etacie
6. Nie ma innego majątku, dzieł sztuki, numizmatów, złota 
7. Nie zna się ani na rynku nieruchomości, ani nie ma doświadczeń z produktami finansowymi

Myślę, że wielu czytelników „odnajdzie siebie” w tym opisie, lub bez trudu wskaże kilka osób ze swego otoczenia spełniających te kryteria.

Delikwent staje w obliczu mody i całej ekipy „ekspertów” wokół niego twierdzących, że tylko nieruchomości się opłacają, a reszta to ściema i oszustwo. W necie czyta o fantastycznych stopach zwrotu z inwestycji w mieszkania na poziomie 8-13% rocznie. To są jego jedyne źródła wiedzy na interesujące nas tematy, tzn. internet i znajomi. 
Pół biedy jeśli ci drudzy rzeczywiście inwestują i mają własne doświadczenia. Ale najczęściej mają „cudze doświadczenia”.

Z drugiej strony nasz 35 latek słyszy, że inwestycje w rynek kapitałowy to oszustwo, bo wujek Stefan miał kiedyś polisę i nic nie dostał. Kij z tym, że miał polisę na mieszkanie, ale niesmak pozostał :-)

Delikwent trafia wtedy do mnie i ode mnie dowiaduje się, że absolutnie nie nieruchomości, a porządna polisa oszczędnościowa da mu upragniony kapitał emerytalny.

Komu ma uwierzyć?

Jak odróżnić fakty od mitów?

Najpierw radzę mu zapoznać się, przyjąć i zastosować zasady Marcina Iwucia, którymi ów kieruje się w wyborze rozwiązań inwestycyjnych. A są to:

• KISS your Money - gdzie KISS to rozwiniecie zasady Keep It Simple, Stupid. Oznacza to, ze wybieramy produkt, który jest prosty, przejrzysty i tani w obsłudze 
• Rozumiem co kupuję i w co inwestuję - jeśli czegoś nie rozumiem, lub nie mam czasu na analizę jak coś funkcjonuje, to tego nie kupuję. Zanim ulokuję swoje pieniądze muszę mieć pełna wiedzę czego się po produkcie spodziewać.
• Nie tracić głupio pieniędzy - nie chodzi o unikanie ryzyka, tylko jego staranne skalkulowanie i unikanie sytuacji gdy wynik finansowy zależy od szczęśliwego zbiegu okoliczności.

Szczegółów można posłuchać tutaj https://youtu.be/IRNc0f_BWCw

Kiedy już przyjmiemy te zasady musimy obejrzeć dokładnie produkty, które leżą „na stole”.

Z jednej strony mamy nieruchomość, którą będziemy kupować jako osoba fizyczna na kredyt od dewelopera bądź z rynku wtórnego, a z drugiej strony polisę oszczędnościową kupowaną za moim pośrednictwem od brytyjskiej firmy ze 170 letnia tradycją.

Z racji mnogości typów polis na rynku doprecyzuję o jakim produkcie będzie mowa.

1. Polisa będzie miała gwarancję zwrotu składki zapisana w umowie
2. NIE będzie oparta o Ubezpieczeniowe Fundusze Kapitałowe ani o Fundusze Inwestycyjne
3. Kasa z niej będzie pochodzić z with-profit fund
4. Firma ją prowadząca dzieli się z klientami zyskiem w proporcji 1 funt dla udziałowców - 9 funtów dla klientów 
5. Polisa zawiera gwarantowana sumę ubezpieczenia
6. Polisa zawiera gwarantowane świadczenie z tytułu śmierci, które nie obciąża składki kosztami ochrony
7. Polisa zawiera gwarantowana wartość wykupu
8. Polisa zawiera przejęcia opłacania składek z tytułu poważnego zachorowania i z tytułu poważnego inwalidztwa

Po wszystko w jednym produkcie, a nie w ośmiu :-)
Sporo w tej wymieniane specjalistycznych terminów, ale wyjaśnię je w dalszych częściach 

W kolejnych odsłonach materiału omówię aspekty, które należy wziąć pod uwagę przy wyborze drogi do osiągnięcia zabezpieczenia emerytalnego, a które sprawiają, że uważam polisę za zdecydowanie lepsze rozwiazanie dla przytłaczającej większości oszczędzajacych.

Cześć 2 - Zasadzki i możliwości

Po opublikowaniu pierwszej części postanowiłem wprowadzić nieco bardziej rodzinną atmosferę i nadać imię naszemu bohaterowi. Od czasu serialu „Przyłbice i Kaptury” moje serce zdobyło imię Zbylut. Od tej pory tak tez będę nazywał bohatera tej opowieści.

Zbylut stoi przed wyborem. Z jednej strony masa ludzi mówi mu, że„tylko nieruchomości”, z drugiej strony ja mu mówię, że w jego sytuacji porządna i uczciwa polisa oszczędnościowa jest dużo lepsza i bezpieczniejsza.

Inwestor jest już po trudnej rozmowie z żoną.
Udało mu się uświadomić jej, że nie rozmawiają o nieruchomości, którą „dadzą Kasi jak dorośnie, żeby miała gdzie mieszkać”. Tylko o takiej, która ma dać Zbylutowi pół bańki na emeryturze. Nie było łatwo, a Zbylut czuje podskórnie, że za dwadzieścia lat  jak córka będzie kończyła studia żona wróci do tematu....

O to, na co nasz bohater MUSI zwrócić uwagę planując wejść w rynek nieruchomości spytałem kilku znajomych. Jednego flippera (to ten co kupuje tanio mieszkania do remontu, odnawia i sprzedaje z zyskiem), dwóch „rentierów” żyjących z czynszów, dwóch przedsiębiorców uzupełniających nieruchomościami portfel inwestycji i jednego, który ma spore doświadczenie  w wynajmie krótkoterminowym kilkudziesięciu mieszkań w Poznaniu. Bezcennych informacji „udzielili” mi też Marcin Iwuć i Kuba Midel w swych materiałach ogólnie dostępnych sieci.

Każdy z aspektów, na które zwrócono mi uwagę jako zagrażający powodzeniu inwestowania w nieruchomości skomentuję ze swej strony stawiając na drugiej szali polisę oszczędnościową (wyróżnię tę części kursywą).

No to jedziemy!

1. Zdolność kredytowa
   To pierwsza przeszkoda do pokonania. Zbylut już jeden, wzięty wspólnie z żoną, kredyt ma i spłaca go regularnie. Ile musi wziąć kredytu by kupić mieszkanie, które zapewni mu 500 000 kapitału na emeryturze? Jak zwykle odpowiedz brzmi „to zależy”. Po szczegóły odsyłam do lokalnych dobrych doradców kredytowych (w Poznaniu np. do Sargona Abdalla 608 400 514). Może się okazać że w zależności od lokalizacji i lokalnego rynku będzie to minimum 350 000 złotych.
   I tu czai się niebezpieczeństwo - nie każdy w Polsce ma zdolność na drugi kredyt hipoteczny, a wiele osób ze względu na „burzliwą” przeszłość ma w BIK takie zapisy, że i pierwszego nie dostaną. Nie można też wskazać ścisłe konkretnej kwoty jaka trzeba wyłożyć by zdobyć na końcu upragnione pół banki, bo zależy to od ogromu czynników.
   Polisa oszczędnościowa która ma dać Zbylutowi 500 000 zł w wieku 65 lat nie wymaga ŻADNEJ zdolności finansowej. Nie jest zależna od tego gdzie mieszka. Jeśli jest to produkt wzięty wyłącznie z myślą o oszczędzaniu, a nie również ochronie zdrowia, to firma z którą współpracuję zadaje minimalną ilość pytań w ankiecie medycznej. Nie o wszystkich szczegółach mogę napisać, ale podpowiem, że nasz bohater może być wyznawcą 5 grzechu głównego, a i tak nie będzie to przeszkodą. Gdy dojdzie do wypełnienia wniosku nie zajrzymy w BIK, nie sprawdzimy czy miał karty kredytowe i czy 5 lat temu w terminie spłacił pożyczkę gotówkową. Nie będziemy też prosić o udokumentowanie źródła pochodzenia środków na opłacenie składki.
   Mówiąc w skrócie - przytłaczająca większość osób ma „zdolność ubezpieczeniową”, czego nie może o sobie powiedzieć każdy chętny na kredyt hipoteczny.
2. Wkład własny
   Od lat wzięcie kredytu hipotecznego wiąże się z koniecznością wpłacenia  wkładu własnego. O jakiej kwocie mówimy? Przy założeniach, wokół których krążymy możemy założyć, że nie mniej niż 60 000 zł. Masz „sześćdziesiąt koła” oszczędności w gotówce? Nie? A to peszek...
   Jak ktoś gospodaruje pieniędzmi bardziej „po poznańsku” to ma conajmniej 1 miesięczną poduszkę finansową. Jak ktoś zaczął ja budować odpowiednio wcześniej to może mieć i 6 miesięczną. Ta druga już nieraz wystarczy na wkład własny.... ale .... stracimy poduszkę finansową, która ma nam przecież służyć jako zabezpieczenie zobowiązań i środków do życia na wypadek nieprzewidzianych zdarzeń. Pozbywanie się jej po to by się bardziej zadłużyć jest.... mało „poznańskie” i ja sam w życiu tego nikomu nie zaproponuję. 
   Tu jest inny problem - Zbylut nie ma oszczędności ponad drobną poduszkę finansową. Jak spora cześć Polaków. Musi zatem uzbierać 60 000 złotych. Ile mu to zajmie?
   Jak będzie odkładał 1000 zł miesięcznie to 5 lat. O ile w tym czasie nie zdarzy się coś co spowoduje, że Zbylut będzie musiał wydać część z odłożonych pieniędzy. Jak odłoży to będzie miał 40 lat, więc albo weźmie krótszy kredyt z większa ratą, albo będzie spłacał do 70tki. Słabo trochę.
   Problem ten nie występuje przy polisie oszczędnościowej. Ubezpieczyciel nie wymaga wysokiego wkładu własnego, a jedynie zapłacenia w momencie spisania wniosku pierwszej składki by proces oceny ryzyka i tzw. „polisowania” mógł zostać zamknięty. I już. Można zacząć natychmiast za kwotę daleko niższą niż Zbylut musiał by odkładać miesięcznie by za 5 lat uzbierać 60 tys. zł. O szczegółach i kwotach napiszę szeroko w trzeciej części artykułu.
   O zawiłościach związanych z zależnościami między wkładem własnym, a poduszką finansową i co radzi się mieć najpierw można przeczytać w tym materiale Marcina Iwucia https://marciniwuc.com/poduszka-bezpieczenstwa-czy-wklad-wlasny/?fbclid=IwAR0jOnjuMR1x2JCZP_BhSBw0AdT70DtZ2AHjTLrP-0w5T-rLDJw7ThlQZFw
3. Wybór odpowiedniego lokalu
   Załóżmy, że mamy zdolność kredytową i wkład własny. 
   Nie każda jednak nieruchomość nadaje się do zarabiania na niej jeśli się tym nie zajmujemy profesjonalnie na „pełen etat”. Kuba Midel w swych filmach opisuje ile czasu sił i energii pochłania obsługa nieruchomości i jak potrafi być uciążliwa, a my rozpatrujemy sytuację człowieka, który pracuje gdzieś na etacie, a nieruchomość ma być dodatkiem emerytalnych, a nie sposobem na bieżący biznes.
   Większość z inwestorów, u których zasięgałem opinii zwraca uwagę, że coraz trudniej o mieszkanie w dobrej lokalizacji, bo centra miast już nie mają gdzie się rozrosnąć. Nowe inwestycje powstają w sporym oddaleniu od centrum, co przekłada się negatywnie na możliwości wyciagnięcia dobrych pieniędzy z czynszu. Mówiąc w skrócie - dla wszystkich mieszkań w dobrych miejscach nie starczy. A już na pewno nie dla takich Zbylutów, co się nie znają i wszyscy taktują ich jak frajerów na rynku rekinów inwestycji w nieruchomości. 
   Adam Kubicki zwraca uwagę ponadto, że nowe budownictwo zaczyna borykać się z takimi problemami jak osiadanie gruntu i związane z tym uszkodzenia konstrukcji budynków. Zwłaszcza gdy deweloper to Janusz biznesu i nie sprawdził dobrze nośności gruntu. Nie zazdroszczę nikomu, kto w połowie spłacania 30 letniego kredytu dowiedział się, że w mieszkaniu, które miało być jego zabezpieczeniem emerytalnym właśnie pękła ściana. Nie wierzycie, że tak się dzieje? Wujek Google pomoże :-)
   Marcin Iwuć z kolei ze swego doświadczenia odradza kupowanie mieszkania inwestycyjnego poza centrum miasta. Miał kiedyś w Poznaniu na Jerzycach, nie takiej ostatniej przecież dzielnicy, nieruchomość, która jak twierdzi okazała się wtopą i czym prędzej się jej pozbył. Teraz skupił się na dwóch nieruchomościach w centrum Warszawy. Niestety, jak wspominałem dostępność takich lokali gwałtownie się kurczy. O szczegółach można przeczytać w materiale, do którego będę jeszcze wielokrotnie wracał, także w dalszych punktach akt https://marciniwuc.com/jak-kupic-mieszkanie-na-wynajem/
   Decydując się na zawarcie za moim pośrednictwem polisy oszczędnościowej w firmie o 170 letniej nieprzerwanej tradycji powyższe problemy w zasadzie Zbyluta ominą. Klient musi jedynie w tym zakresie zdecydować, czy zaufa marce Prudential oraz czy zaproponowana kalkulacja produktu i związana z nim składka spełnia jego oczekiwania. Nie musi się martwić o nic więcej. Polis bowiem starczy dla wszystkich chętnych. I wszystkie, niezależnie od tego czy ktoś się na nich zna czy nie będą działały równie efektywnie.
   Tu nasuwa się ciekawa analogia związana z nieruchomościami. Otóż przed wojna Prudential zasłynął w Polsce zbudowaniem najsolidniejszego budynku w kraju, który zreszta stoi do dziś, a przeszedł w swej historii straszne chwile. Kiedyś to wiedziano jak budować by ściany nie pękały!
4. Koszty obsługi inwestycji
   Nie chodzi przy tym o koszty w ogóle tylko o te, których się nie spodziewamy licząc na to, że kupimy nieruchomość, wszystko samo się  potoczy, a my będziemy tylko kasować „bejmy”. O jakich kosztach wiec musimy pamiętać? 
   - koszt notariusza
   - koszty ekipy remontowej
   - koszty pośrednika, którego warto wynająć jeśli samemu się nie znamy
   - koszty nieuchronnych napraw infrastruktury
   - koszty wymiany mebli, sprzętów AGD i RTV
   - koszty odświerzenia co kilka lat i po każdorazowej zmianie najemcy
   - koszty dużego remontu co kilkanaście lat i tak niezbędnego 
   - koszty kredytu
   - podatek od najmu i nieruchomości - WAŻNE i często zapominane!
   - koszty ubezpieczenia
   Część z tych kosztów to koszty jednorazowe, część to okresowe np. raz na rok płatne ubezpieczenie, czy podatki, ale są tez koszty napraw i wymiany wyeksploatowanych sprzętów. W zależności od umowy możemy cześć z tych kosztów przerzucić na najemcę (w materiale M. Iwucia są wzory umów i przydatnych klauzuli) ale nie wszystkie się da. 
   W poniższym materiale Kuby Midela jest sporo o kosztach, w trzeciej zaś części artykułu pojawią się konkretne kwoty jakie musimy zabezpieczyć, zwłaszcza jeśli wcześniej pozbyliśmy się poduszki finansowej na wkład własny. A oto materiał naprawdę wart obejrzenia https://youtu.be/cEJOk3jEzTM
   Polisa oszczędnościowa która w zamian proponuję nie ma żadnych ekstra kosztów poza miesięczna składką. Nie ma możliwości by została ona podniesiona bez zgody klienta, ma on ponadto nad nią pełna kontrole mogąc ją zwiększać lub zmniejszać. Polisa się nie zepsuje w czasie prania, żarówka się w niej nie przepali, nie trzeba jej malować, przeprowadzać dezynsekcji, wiercić w niej dziur i montować kołków rozporowych. Po prostu płacisz składkę, w której zaszyte są wszelkie koszty, a Firma. Ie zabiera Ci opłaty z kapitału, tylko z wypracowanego dzięki niemu zysku, z którego większość i tak trafia do Ciebie postaci premii. Kiedy dożyjesz do końca polisy i zostanie Ci wypłacone 500 000 to nie zapłacisz od tej kwoty ani PIT, ani „podatku Belki”. To ostatnie to unikalna specyfika polis Prudential, której próżno szukać w ich rynkowych odpowiednikach opartych o UFK, czy produktach TFI. 
5. Konkurencja i koniunktura
   Wspomniany Kuba Midel w swym materiale użył określenia, że „jeśli piekarz i taksówkarz biorą się za nieruchomości, to trzeba spadać z rynku”. 
   Czy możemy wyobrazić sobie sytuację, że 38 milionów Polaków ma swe nieruchomości inwestycyjne? Brzmi absurdalnie? Owszem, ale to gorzka prawda. Wszyscy nie mogą mieć mieszkań pod wynajem, bo kto by w nich miał mieszkać? Ukraińcy? To kto będzie mieszkał na Ukrainie?
   Mówi się, że w Polsce brakuje minimum 3 milionów mieszkań. Niektórzy twierdzą, ze dane są zaniżone, niektórzy, że zawyżone. Wpadł mimo ręce arcyciekawy artykuł ( https://www.money.pl/gospodarka/ile-mieszkan-faktycznie-brakuje-w-polsce-jak-dlugo-poczekamy-na-zaspokojenie-potrzeb-mieszkaniowych-rodakow-6399321782359681a.html )który dla planów oparcia emerytury na nieruchomościach może być jak kubeł zimnej wody na rozgrzaną głowę. Autorzy artykułu oceniają, że za dwie dekady rynek całkowicie zaspokoi potrzeby mieszkaniowe Polaków. Kto zatem będzie mieszkał w Waszym mieszkaniu za 30 lat i płacił Wam czynsz? Skąd pewność, że jak będziecie mieli 65 lat, to ktoś w ogóle będzie chciał od Was to mieszkanie kupić? I skąd wiadomo, że przy prognozowanej podaży otrzymacie akurat zakładane 500 000? Póki mowa o dużych miastach gdzie można liczyć na studentów, czy wysoce mobilnych pracowników wielkich korpo, to prognoza nie wygląda tragicznie. Ale przecież nie wszyscy mieszkają w Warszawie, Krakowie, Gdańsku, Wrocławiu, czy Poznaniu. Jest pewna liczba nieruchomości położonych w atrakcyjnych miejscowościach z dała od dużych miast, np. o wysokich walorach turystycznych, gdzie można liczyć na naprawdę świetne wyniki jeszcze przez wiele dekad. Ale przecież nie ma tych miejsc i lokali w nich na tyle dużo by każdemu Zbylutowi udało się znaleźć nieruchomość inwestycyjna właśnie tam.
   Nic nie wskazuje na to, że za 30 lat nastąpi skokowy wzrost liczby potencjalnych klientów na nasze mieszkanie. Wręcz zewsząd pokazuje się dane zupełnie odwrotne. Zanim najemcy zdążą spłacić nam kredyt istnieje ryzyko, że nie wszędzie będzie komu wynająć mieszkanie. Jesteś gotów je ponieść, Zbylucie? Czy nie widzisz jak wyglądają nadgraniczne miejscowości w Niemczech straszące pustostanami?
   Sytuacji też nie poprawiają rządowe plany budowania mieszkań na wynajem, bo dochodzi „nieuczciwa” konkurencja, która sami sobie de facto finansujemy z podatków. Jak to wypali to na rynku pojawi się cała masa świeżo wybudowanych mieszkań z atrakcyjnymi warunkami wykupu. W skrócie - im więcej mieszkań na rynku tym dla Ciebie gorzej.
   Z polisami oszczędnościowymi sytuacja przedstawia się zgoła inaczej. W zasadzie zupełnie odwrotnie. Im więcej ludzi je posiada tym baza inwestycji realizowanych za pomocą with-profit fund Prudential jest większa dokładając się do bez mała 370 miliardów funtów aktywów firmy na całym świecie. A im więcej dzięki temu firma wypracuje zysków mając do tego cała ekipę specjalistów tym lepiej dla klientów, bo, jak wspomniałem Prudential dzieli się z klientami swym zyskiem w ścisłe określonej proporcji. Mechanizm przyrostu premii rocznej w polisach o których mowa jest w dodatku „kryzysoodporny”, gdyż ewentualne dziury są łatane z nadwyżek wypracowanych w poprzednich latach na innych rynkach. Dzięki temu klient polisy, na którą go namawiam ma pewność, że choćby zdarzyła się katastrofa na miarę Wielkiej Wojny, czy Drugiej Wojny Światowej na pewno nie dostanie na koniec mniej pieniędzy niż zapłacił składki. W 170 letniej historii firmy nawet w środku Wielkiej Depresji lat 1929-1931, czy też późniejszego światowego konfliktu zgromadzone aktywa przynosiły zysk umożliwiający wypłaty choćby minimalnych premii.
   To wszystko sprawia, że w odróżnieniu od inwestycji w nieruchomości sąsiad posiadający taki sam produkt nie jest Twoim konkurentem na rynku, tylko sojusznikiem. Szczegóły tego systemu pokazuję na spotkaniu, bądź wysyłam wraz z kalkulacją na maila każdemu chętnemu.
6.  Nieprzewidziane wydarzenia
   Czy możemy wykluczyć sytuację, że Zbylut dostanie lepszą pracę i będzie zarabiać więcej, ale kosztem wyprowadzki 300 km od domu? 
   Myślę, że niemal każdy zna kogoś, kto został postawiony w obliczu takiego scenariusza. Czy nasz bohater będzie w stanie doglądać swej inwestycji? Pilnować „obłożenia” lokatorami, realizować naprawy i załatwiać formalności z takiej odległości? Raczej wątpliwe. Jeśli już ulegnie modzie i kupi mieszkanie, to żeby „interes się kręcił” konieczne będzie wynajęcie kogoś, kto mu tego biznesu przypilnuje. A to obniży rentowność i zda go na cudzą łaskę. Ale to akurat są drobne przeszkody. Wyzwania, rzec by można.
   Gorzej, kiedy uświadomimy sobie, że mieszkamy na Nizinie Środkowoeuropejskiej przez którą od czasów starożytnych przetaczały się masy obcych wojsk. I te wojska raczej nie powodowały swymi przemarszami rozkwitu architektury. Dziś wojna wydaje się zjawiskiem abstrakcyjnym, ale podobnie było np. w lutym 1939 roku. Dzisiejsze cyrki z aferą reprywatyzacyjną w Warszawie pokazują czego można się spodziewać jeśli dokładnie wszystko pójdzie nie tak jak byśmy sobie życzyli. 
   Nie jest mi znany produkt ubezpieczeniowy dający odszkodowanie za zniszczenie mieszkania w wyniku działań wojennych.
   Ale co tam wojna, przecież nasze mieszkanie może po prostu strawić ogień. To już łatwiej sobie wyobrazić. Każde ubezpieczenie mieszkania jest od pożaru i innych zdarzeń losowych. Ale to nas nie urządza. Nie możemy ubezpieczyć mieszkania wartego 350 000 na pół miliona. My liczymy dopiero, że za kilkadziesiąt lat otrzymamy taki zwrot z inwestycji. Jak nam doszczętnie spłonie mieszkanie warte 350 000 to tyle dostaniemy odszkodowania, które natychmiast pójdzie na spłatę kredytu. Na tym nie zarobimy. Będziemy musieli wziąć nowy kredyt na nowe mieszkanie. O ile go dostaniemy.
   Musimy też wraz ze Zbylutem pamiętać, że w przypadku konieczności ewakuacji, czy trwałego opuszczenia naszego miejsca zamieszkania nieruchomości nie zabierzemy ze sobą. Niby jej nazwa wszystko mówi na ten temat, ale czasem ciężko sobie to uzmysłowić jak bardzo nieruchomość nas wiąże w jednym miejscu.
   Stawiając polisę oszczędnościową w opozycji od razu widzimy, że znika jakiekolwiek uwiązanie terytorialne. Mam klientów, którzy opłacają swe polisy emerytalne mieszkając wręcz za granicą. W porównaniu do poprzedniej sytuacji proponowany przeze mnie produkt jest w zasadzie bezobsługowy, a wszelkie zmiany realizuje się za moim pośrednictwem. Przy czym klient nie płaci mi z własnej kieszeni, a moje wynagrodzenie w żaden sposób nie umniejsza jego kapitału. I tak jak nie da się naprawić węża do pralki korespondencyjnie tak w zasadzie całość obsługi polisy załatwia się zdalnie. Nasza polisa nie może spłonąć, nie zajmie jej Obersturmbannführer Werner z rodziną, czy nie spadnie na nią pocisk 152  mm haubicy MŁ-20 podczas przepędzania z miasta Obersturmbannführera Wernera z rodziną. Jeśli będziemy zmuszeni  uciekać to możemy stracić nawet wszystkie dokumenty polisowe, jeśli utrzymamy zdolność opłacania składki. Firma, której produkty sprzedaję słynie na świecie z tego, że świadczenie z tytułu śmierci jest wypłacane nawet jeśli nastąpiła ona w wyniku działań wojennych. Próżno na rynku szukać polisy oszczędnościowej  z taka klauzulą. Przypadki wypłaty przez Prudential odszkodowań za śmierć w latach 1939-45 ubezpieczonych z Polski miały miejsce także w latach 50tych i 60tych (934 świadczenia), co dowodzi, że odszkodowań z polisy nie da się tak łatwo znacjonalizować jak nieruchomości, ani przejąć ich dekretem, pomimo, iż wyda go ktoś pokroju Bolesława Bieruta.
7. Obsługa inwestycji.
   Tu się nie ma za bardzo co rozwodzić. Jeśli stać nas tylko na jedno mieszkanie inwestycyjne, to by zachować rentowność nie będziemy mogli najczęściej pozwolić sobie na zatrudnienie kogoś, kto będzie realizował wspominane powyżej naprawy, ogarniał umowy, rozwiązywał konflikty i załatwiał formalności. Zbylut pracuje po 8 godzin na etacie - musi więc przyjąć do wiadomości, że nawet nieruchomość na najem długoterminowy nie jest bezobsługowa, nie wspominając o najmie  krótkoterminowym, gdzie roboty jest ciagle pełno. Nasz bohater może nawet mieć  siły i chęci, ale czy starczy mu czasu?
   I tu zaglądamy do świata polis oszczędnościowych. Od obsługi jestem ja. Płaci mi ubezpieczyciel, ale że swoich pieniędzy zarobionych na obracaniu pieniędzmi klientów. Moja prowizja pierwszoroczna i odnowieniowa nie obciążają w żaden sposób rentowności polisy. Cała robota ze strony klienta polega na tym by zapoznać się z listem rocznicowym, cieszyć się z przyznanego bonusu rocznego i zdecydować czy przyjąć propozycję indeksacji składki by zarządzać nią w walce z inflacją, czy też tego nie robić. I to wszystko. 
8. Mit 100% obłożenia
   Ile to się Zbylut nie naczytał jak łatwo jest znaleźć klientów, jak to super płacą i jaka to wspaniała jest rentowność inwestycji w nieruchomości. Bohater tego artykułu przeczytał jednak też linkowany powyżej wpis Marcina Iwucia o tym jak mądrze inwestować w nieruchomość i dowiedział się, że wiele z tych opowieści to pic na wodę, w najlepszym razie spora część z nich jest mocno podkoloryzowana. W zasadzie wszyscy, którzy odnieśli sukces na tym polu obracają kilkoma-kilkunastoma nieruchomościami i zajmują się tym w tak naprawdę zawodowo.
   W artykule p.Marcina przeczytać możemy, ze przy najmie długoterminowym nierozsądnie jest zakładać 100% obłożenie lokalu - bezpieczniej jest założyć, że będzie on wynajmowany przez 10 miesięcy w roku, w pozostałym czasie będziemy szukać nań chętnych lokatorów, dokonywać remontów itp. Te dwa „puste” miesiące to czas gdy koszty kredytu, czynszu i mediów są całkowicie po naszej stronie. Czy jesteśmy na to gotowi? Właściwie to nie mamy wyjścia. MUSIMY być na to gotowi. A mowa o żywej gotówce, którą należy dysponować.
   Dobry kolega, który miał w obsłudze kilkadziesiąt mieszkań w najmie krótkoterminowym w Poznaniu przekazał mi informację, że średnie obłożenie każdego lokalu sięgało 70% w skali roku. Ale on to robił na pełen regulator i kiedy jedno mieszkanie „stało” to 12 innych zarabiało. A on zaiwaniał z obsługą i wymieniał pościele w pozostałych.
   Życzyć tylko należy, że uda się znaleźć uczciwego i długoterminowego najemcę gdy ma się jedno mieszkanie inwestycyjne.
   W przypadku polis oszczędnościowych problem ten z samej zasady i istoty nie występuje w ogóle. Nie notuje się przestojów w obracaniu pieniędzmi klientów i wypracowaniu wspólnego zysku. I tyle.
9. Nieuczciwi lokatorzy.
   Nośny medialnie temat - rzeka. Nie ma miesiąca by w popularnych serwisach nie pojawił się conajmniej jeden artykuł opisujący gehennę właściciela mieszkania wynikająca z przepisów wg których najemcy wolno w zasadzie wszystko. Sam znam dwóch takich co się borykali, jeden z nich po uzyskaniu nakazu eksmisji miał zacząć nawet otrzymywać od Poznańskiego MPGM odszkodowanie za to, że miasto nie ma lokalu zastępczego dla niepłacącego najemcy. Decyzję dostał w 2017 roku, a kasy dotąd ani grosza. 
   Oczywiście tu nie ma co demonizować. Większość klientów płaci uczciwie. Kuba Midel twierdzi, że zawarł kilkaset umów najmu i nigdy nie miał żadnych kłopotów, a ja nie mam podstaw mu nie wierzyć. 
   Niemniej jednak należy być finansowo przygotowanym na ryzyko trafienia na nieuczciwego klienta, bo wtedy kredyt, czynsz i media stają się naszym wydatkiem, który musimy pokryć z własnych środków. 
   I musimy przyjąć, że tych pieniędzy nigdy nie odzyskamy.
   Co ciekawe dowiedziałem się dzisiaj, że istnieją firmy, które za jedyne 30 000 złotych organizują zgodną z prawem operację pozbycia się krnąbrnego najemcy. Nie wiem jak to możliwe i jaki mają na to patent, ale kwota naprawdę robi wrażenie...
   Wkraczając w świat polis oszczędnościowych mamy ten komfort, że już na wstępie odrzuciliśmy te oparte o Ubezpieczeniowe Fundusze Kapitałowe (UFK) i Fundusze Inwestycyjne (TFI), które owszem potencjalnie pozwalają zarobić naprawdę duże pieniądze, ale w dobie zbliżających się zawirowań na rynkach kapitałowych mogą stanowić co najwyżej uzupełnienie portfela inwestycyjnego, którego trzon winny stanowić polisy z gwarancjami. Skoro więc wybieramy tylko jeden produkt oszczędnościowy i jest nim proponowana przeze mnie polisa z masą zabezpieczeń i pisemnych gwarancji, w dodatku obsługiwana przez firmę o ugruntowanej 170 letniej tradycji, to kwestia nieuczciwości w zasadzie nie ma jak być brana pod uwagę. Prudential pracował na swą opinię długie dziesięciolecia na najbardziej wymagających rynkach świata i ta opinia, konstrukcja produktu oraz setki miliardów aktywów stanowią w zasadzie wystarczające zabezpieczenie. Casus polis przedwojennych jest dowodem  na potwierdzenie tego co tu zeznaję. Moi klienci przy tym wiedzą, że nigdy nie namawiam na zbyt wysokie w stosunku do możliwości składki, choć te są oczywiście korzystne z punktu widzenia mojej prowizji. Wolę jednak by klient dotrwał zadowolony z mniejszą składką do 65-70 roku życia i jako staruszek dobrze wspominał swego, być może nieżyjącego już wtedy agenta.
10. Uniwersalność inwestycji
    A w zasadzie w odniesieniu do nieruchomości inwestycyjnej jej całkowity brak. Jedyne do czego kupno mieszkania na wynajem lub odsprzedania służy to zebranie pieniędzy. Zbylut musi jednak wziąć pod uwagę, że coraz młodszy się nie robi i wzrasta przy okazji ryzyko zapadnięcia np. na raka, bądź zawał, może też np. ulec wypadkowi, w którym straci nogi. Czy te nieszczęścia zwolnią go ze spłaty zobowiązań zaciągniętych by kupić  nieruchomość? Wszyscy doskonale znamy odpowiedź.
    Nie dość, że nie zwolni co dodatkowo znacznie utrudni ich spłatę i obsługę inwestycji. 
    Jakie jest prawdopodobieństwo, że dowiedziawszy się o tym, iż jest chory na raka, a szybka terapia w prywatnej klinice będzie kosztowała 150 000 zł Zbylut stwierdzi, że „oj tam, oj tam, poczekam na NFZ”?
    I znów wszyscy znamy odpowiedź. Mieszkanie pójdzie do natychmiastowej sprzedaży by sfinansować leczenie. Pół biedy jeśli sprzeda je za oczekiwane 500 000. Wtedy spłaci kredyt i starczy na leczenie. Ale na emeryturę nie starczy. Tylko, że tu dodatkowym kłopotem będzie  błyskawiczna sprzedaż nieruchomości z duża przebitką. Rodzi się straszna obawa, że przyciśnięty do muru Zbylut „puści” mieszkanie poniżej kosztu kredytu byleby tylko dostać pieniądze na leczenie. To już będzie katastrofa, bo zakładając, że terapia się powiedzie nasz bohater zostanie z kredytem i bez mieszkania. Nigdy nie odzyska pieniędzy, a będzie musiał sprzedać całą nieruchomość.
    Przecież nie będzie miał możliwości sprzedania za 150 000 zł korytarza, toalety i kawałka kuchni.
    Na sama myśl o możliwych konsekwencjach poważnej choroby w sytuacji Zbyluta można dostać dreszczy. 
    I tu wchodzę JA!, cały na biało! Z polisą oszczędnościową z przejęciem opłacania składek z tytułu poważnego zachorowania i poważnego inwalidztwa! Trzeba Wam bowiem wiedzieć, że w zasadzie nie radzę  klientom kupować polis oszczędnościowych bez tych dodatków. Tu już nawet nie chodzi o to, że kosztem 120- 150 zł miesięcznie ekstra może sobie Zbylut dokupić polisę od poważnych zachorowań na te 150 000 złotych. To zawsze trzeba rozważyć. Chodzi o co innego - o to, czy po zwalczeniu raka, wydobyciu się z powikłań po zawale, czy odzyskaniu części sprawności po amputacji nóg delikwent będzie mógł dalej odkładać na emeryturę. W proponowanej przez mnie składce za polisę oszczędnościową zawsze jest zaszyte zabezpieczenie na taką okoliczność. Dzięki niemu niezależnie, czy klient kupi dodatek od zachorowania np. na raka, czy od amputacji nóg i dostanie ekstra odszkodowanie ma gwarancję, że Prudential PRZEJMIE OPŁACANIE SKŁADEK do końca umowy. Zbylut po zachorowaniu na jedna z 41 chorób z listy, lub doznania jednego z 19 uszczerbków z listy powodujących inwalidztwo już nigdy nie zapłaci składki za umowę oszczędnościową, a kiedy polisa dobiegnie końca firma wypłaci mu 500 000 złotych. Brzmi jak bajka. Ale są na to „kwity” 😀. Oczywiście szczegóły dostępne u mnie. Zawsze siedzę w necie i zawsze chętnie odpowiem o szczegółach.
    

Dużo tego wyszło. Ale czytelnicy zasługują na to, by im szczegółowo wyjaśnić swe stanowisko.
A to jeszcze nie wszystko. W trzeciej części popracujemy na liczbach, kwotach i rachunkach, a także usłyszycie moją opinię w kwestii tego kiedy jednak warto uznać nieruchomość za cenną inwestycję główną, względnie jako dochodowy komponent dywersyfikacji portfela.

Część 3 - Liczymy bejmy

Tym, którzy nie ogarniają gwary poznańskiej oznajmię na wstępie, że bejmy to po naszemu pieniądze :-)

Po lekturze dwóch poprzednich części czytelnik (i Zbylut wraz z nim) zna już założenia i wie jakie pułapki go czekają. 

Przed podjęciem decyzji mądry człowiek usiądzie z kalkulatorem i policzy to wszystko się przekonać który nakład finansowy i nakład pracy przyniesie mu optymalny z jego punktu widzenia efekt, czyli 500 000 zł po 30 latach inwestowania lub oszczędzania.

Zaczniemy od kredytu. W celu wyliczenia ORIENTACYJNEJ raty posłużę się tym kalkulatorem   https://www.totalmoney.pl/kredyty_hipoteczne?source=sem&utm_source=google&utm_medium=cpc&device=t&matchtype=e&adposition=1t2&gclid=CjwKCAiAqqTuBRBAEiwA7B66hffZBIT8Bg2IYjIHdrI6bQvFGkJHDda-nxx_NSndL5Cx-FipZCKFMxoC6sQQAvD_BwE
Szczegóły są dostępne u doradców kredytowych.

Przypomnę, że zgodnie z informacjami jakich zasięgałem „na rynku” należy wziąć kredyt w wysokości minimum 350 000 by móc liczyć na wzrost wartości mieszkania do kwoty 500 000 za 30 lat. Przypomnę tylko, że „móc liczyć”, to nie znaczy „być pewnym” i dzieje się to założenie pod gigantyczną ilością warunków i okoliczności.

Wyniki jakie daje kalkulator wyglądają następująco 
- 350 000 na 15 lat - rata między 2385 zł, a 2642 zł w zależności od banku
- 20 lat - rata 1908 zł - 2165 zł
- 25 lat - rata 1625 zł - 1892 zł
- 30 lat - rata 1440 zł - 1717 zł
W tym ostatnim przypadku oddamy bankowi w zależności od tego, gdzie kredyt ostatecznie dostaniemy między 518 397 zł, a 618 131 zł.

Zbylut patrzy na te dane i zaczyna się zastanawiać czy te kwoty są stałe. Otóż nie za bardzo. Raty kredytów niestety w przytłaczającej większości nie są stałe.  Bywają RÓWNE, co nie oznacza stałe. 
Zależą choćby od regulowanych przez Państwo w osobie szefa NBP stóp procentowych, względnie warszawskiego indeksu WIBOR, który nota bene za chwile będzie musiał być dostosowany do unijnego rozporządzenia BMR.
Zbylut musi wiec przyjąć jako ryzyko ewentualność zwiększania raty ze względu na zmianę stóp, czy innych wpływających na ratę składników.

Załóżmy, że udało mu się spełnić warunki na kredyt z ratą 1600 złotych. Odsyłam wiec naszego bohatera do przytaczanego już materiału Marcina Iwucia https://marciniwuc.com/jak-kupic-mieszkanie-na-wynajem/
gdzie polecę przeczytać w pierwszej kolejności o tym jakiej wysokości czynszu należy się spodziewać. 
No i tu okazuje się nie jest tak, jak niektórym się wydaje, że za mieszkanie 50 m2 (bo większego za 350 000 raczej łatwo jako laik na rynku nie kupimy, chyba, że ruinę) zgarniemy 3000 zł czynszu. Przede wszystkim Zbylut musi:
- odpowiedzieć sobie na pytanie czy sam by wydał na to mieszkanie 3000 zł, czy raczej 1500 gdyby miał sam wynajmować
- sprawdzić ile płaci się czynszów w najbliższej okolicy, czy wręcz w tym samym bloku, w którym mieści się jego inwestycja
- odrzucić założenie, że uda mu się osiągnąć cenę wyższą niż średnia 
- określić, czy w czynszu mieszczą się tzw. „opłaty i media”, czy też przerzuca je na na najemcę
- zdecydować czy sam zamierza ponosić koszty drobnych i nie drobnych napraw, czy tak skonstruuje umowę, że koszty będzie ponosić najemca (M. Iwuć poleca to drugie rozwiazanie)
- zdecydować, czy wykańcza mieszkanie luksusowo, czy standardowo, czy wręcz po spartańsku, jeśli chodzi o wyposażenie.
Analizując oferty wynajmu mieszkań z portalu www.domiporta.pl nasz bohater przekonuje się, że w Poznaniu jest w stanie otrzymać bez problemu między 1750, a 2000 zł. Tzn. Takie są ceny wynajmu, pytanie, czy ktoś zechce mu tyle zapłacić.

Kiedy już wiadomo jaka ma ratę kredytu i zdecydował ile zaproponuje czynszu (powiedzmy, że te 2000 zł/miesiąc) zaczyna prace zmierzające do dostosowania mieszkania do wynajmu. 
Kuba Midel w swym materiale zwraca uwagę na koszta, o których zwykle się nie pamięta rozpoczynając inwestycję w nieruchomości (w materiale są podane stawki pod uwarunkowania łódzkie) https://youtu.be/cEJOk3jEzTM

A mówimy o kosztach jednorazowych, cyklicznych i stałych. Są to:
1. Koszty jednorazowe (część być może pokryje kredyt)
- koszty pośrednika, który nam mieszkanie znajdzie - około 2000 zł 
- koszty aktu notarialnego i dodatkowych dokumentów - 3000 zł
- koszty ekipy remontowej - w materiale pada kwota 12 000 po znajomości dla mieszkania 28 m2 w łódzkim bloku z wielkiej płyty
- całkowity koszt dostosowania mieszkania do wynajmu - J.Midel podaje koszt 40 000 zł z jakim należy się liczyć przy małym 28 metrowym mieszkaniu.
Wszelkie wyliczenia należy skalkulować stosownie do wielkości mieszkania, lokalnych cen i zakresu prac.
2. Koszty cykliczne
- ubezpieczenie mieszkania - około 300 zł/rok, da radę taniej, ale nie zawsze warto
- koszty wymiany zużytych sprzętów - wiele zależy od jakości oryginalnego wyposażenia, więc ciężko oszacować kwotę 
- podatek od najmu - mało kto o nim pamięta! 8.5% od rocznych wpływów z tytułu najmu, chyba, ze ktoś ma działalność z tym związaną, to wtedy 19% po potrąceniu KUP.
- podatek od nieruchomości - to przysłowiowe „grosze”, w naszym 46 metrowym mieszkaniu to 50 zł na rok, ale trzeba to wkalkulować.
- koszt odsetek od kredytu - jest on zwykle wliczony w czynsz, ale należy mieć świadomość, że obniża on rentowność
- opłata za użytkowanie wieczyste - w zależności od gminy trzeba liczyć między 200, a 300 zł rocznie
3. Stałe koszty miesięczne /dwumiesięczne
To koszty wynikające z umów związanych z lokalem, które często są wystawione „na nas”, a nie na najemcę. W większości i tak ponosi je ekstra ponad czynsz wynajmujący, chyba, że umowa mówi inaczej.
- koszty energii elektrycznej  - raczej nie mniej niż 200 zł raz na 2 miesiące 
- koszty „administracyjne”, w których zawiera się koszt wywozu śmieci, zużycia wody, ogrzewania (o ile pochodzi z sieci), fundusz remontowy - około 400 zł miesięczne 
- zużycie gazu - jeśli w domu jest ogrzewanie gazowe to wychodzi czasem około 320 zł na 2 miesiące.
Te dodatkowe, najczęściej przerzucane na najemcę kwoty powodują, że dla klienta koszt wynajmu skacze z 2000 nieraz do 2700-3000 zł, jeśli ktoś lubi zaszaleć ze zużyciem prądu, czy wody. 
4. Kuba wspomina też o niezwykle trudnych do wyliczenia kosztach:
- związanych z konieczności poświęcenia czasu remont, nieraz wielotygodniowy, kiedy mieszkanie nie zarabia
- czasu na znalezienie odpowiedniego lokalu (na potrzeby tej opowieści założyliśmy, ze lokal już mamy i to taki jaki chcieliśmy)
- użerania się z sąsiadami przy okazji remontów, czy też z powodu imprezowego stylu życia najemców
- czasu na zarządzanie najmem, bycia do dyspozycji najemcy w zakresie czynności administracyjnych, czy serwisowych - tu akurat można policzyć to na zasadzie godzinówki, czyli jeśli ktoś zarabia 35 zł brutto na godzinę swej codziennej pracy to niech tak wyliczy koszt godzinowy swej pracy na rzecz zarządzania najmem. Tylko że tej kwoty nigdy w pieniądzu nie zobaczy 😒.

Marcin Iwuć dokłada do wyliczeń Kuby Midela wydatki dotyczące zmiany najemcy. Jeśli mamy pecha to najemcę będziemy zmieniali często, a jak szczęście to rzadko, niemniej jednak zawsze miejmy z tyłu głowy, że taka sytuacja może się zdarzyć, a my musimy znaleźć czas i środki w gotówce by jej sprostać. 

Pozwolę sobie żywcem zaczerpnąć od niego tabelkę dotycząca mieszkania w centrum Warszawy. Zawiera ona ponadto wyliczenie kosztów wymiany sprzętów funkcjonujących u niego w standardzie w wynajmowanym mieszkaniu.

Skoro już jesteśmy przy radach Marcina Iwucia to zwraca on szczególną uwagę (a wraz z nim wszyscy praktycy wynajmu, których o to pytałem), że nieostrożnością jest zakładać pełne obłożenie najmem w roku. Rozsądnie jest wg wielu opinii założyć 10 miesięcy, a optymistycznie 11. To oznacza, że przez conajmniej jeden miesiąc w roku koszty kredytu, administracji oraz wszelkich opłat musimy ponosić z własnej kieszeni w gotówce. 

Podsumujmy roczne wpływy z tytułu najmu
- 11 x 2000 zł = 22 000 zł wpływu rocznie (11 miesięcy obłożenia w roku)

Podsumujmy roczne koszty
- 11 x 1600 rata kredytu - 17600 zł
- podatek od najmu 8.5 % (Zbylut nie prowadzi działaności gospodarczej, więc nie ma typowych dla przedsiębiorcy kosztów uzyskania przychodu) - nie więcej niż 1870 zł - uwzględniając KUP niech będzie mocno zaokrąglając w dół 1800 zł 
- ubezpieczenie, które od czegokolwiek realnie chroni -  300 zł 
- wydatki związane z naprawami lub wymianą wyposażenia 300- 500 zł rocznie
- miesiąc bez najemcy (rata kredytu 1600 + plus minimum opłaty 500 zł)- 2100 - 2500 zł 

Zakładając, że koszty policzymy na minimalnych podanych wartościach wychodzi Zbylutowi wszystkich kosztów (o ile o czymś nie zapomnieliśmy) 

17600+1800+300+300+2100= 22100 zł rocznie

Wychodzimy mniej więcej na „zero” jeśli w danym roku nie zdarzy nam się remont, wymiana lodówki, czy kuchenki gazowej. W przeciwnym wypadku trzeba będzie wyłożyć pieniądze z własnej kieszeni lub podnieść czynsz. No i w przypadku, że kredyt jest na 30 lat, a nie krótszy. I oby raty nie wzrosły decyzją szefa NBP.... 

Ale założenie jest takie, że mieszkanie przez 30 lat „samo się spłaca”, a potem je wynajmujemy zgarniając czynsz „na czysto”, względnie je sprzedajemy.

Czy uzyskanie za 30 lat wartości mieszkania 500 000 jest realne? Oczywiście, choćby ze względu na coroczny wzrost cen i związany z nim wzrost wartości nieruchomości.

Kiedy Zbylut dożyje w zdrowiu i bez perturbacji zawodowych do 65 roku życia będzie w sytuacji naprawdę komfortowej. Będzie się przygotowywał do emerytury i będzie miał nieruchomość wolną od kredytu.

Wtedy czeka go porównanie ile przez lata w to mieszkanie włożył, a ile jest w stanie z niego wyciągnąć. 
Jeśli nie nastąpi jeden z kryzysów na rynku nieruchomości (vide 1929 lub 2008) to sprzeda je bez większych problemów wg moich rozmówców za 500 000 zł. Będzie mógł też wynajmować mieszkanie bez kosztów kredytu.

Pytanie tylko, czy świeżo upieczony, 65 letni emeryt jest gotów na to, by do śmierci zajmować się tym wszystkim co musiał robić do tej pory. Czyli „latać” wokół wynajmu, napraw, nieuczciwych lokatorów, podatków i innych niespodzianek, które zdążył przez ostatnie 30 lat poznać i znienawidzić.

Podsumowanie 30 letnich kosztów inwestycji w nieruchomość wyglada następująco (UWAGA - nie uwzględniamy zmiany wartości pieniądza w czasie, wzrostu wpływu z najmu, ale tez wzrostu wszelkich kosztów, a wyliczenie traktujemy jako punkt wyjścia do bardziej szczegółowych kalkulacji):
- koszty kredytu (rata i odsetki o ile nie wzrosną) - 1600x12x30 = 576 000 zł 
- 3 wymiany sprzętów wg cen niższych niż u M. Iwucia - 3 x 3000 = 9000 zł 
- 3 remonty „generalne” wg cen niższych niż u M. Iwucia - 3 x 5000 = 15000 zł 
- koszty drobnych napraw - 30 x 300 = 9000 zł 
- podatek od nieruchomości - 30 x 50 zł = 1500 zł 
- podatek od najmu - 30 x 1800 = 54 000 zł
- miesiące bez najemców - optymistycznie 20 x 2100 = 42000 zł
- koszty pośrednika za znalezienie lokatora 10 razy w ciągu 30 lat u znajomego pośrednika - 10 x 1000 zł = 10 000
- koszty remontów przy zmianie lokatora (mamy fajnych, nie bałaganiących lokatorów, odświeżamy co 6 lat po kosztach i po znajomosci) - 5 x 1000 = 5000 zł 
Razem wychodzi 721 500 zł 

Zestawiając to z wpływem 2000 x 12 x 30 = 720 000 zł widzimy, że inwestycja w zasadzie wychodzi nam w okresie 30 letnim na zero. Gdyby uwzględnić inflację to było by podobnie, tylko kwoty były by inne. Mnie zależało jednak na tym by pokazać elementy składowe wyniku finansowego i proporcje między nakładem a zwrotem.

Co zatem możemy zrobić dalej ze spłaconym mieszkaniem? Moim zdaniem najlepiej je sprzedać za te 500 000 zł jeśli przyjmiemy, ze uda się zachować jego wartość na tym poziomie.

Odradzam wynajem, bo lubię Zbyluta i nie życzę mu konieczności użerania się ze wszystkimi rzeczami, które go czekają przy dalszym wynajmie mieszkania. Nikomu, komu dobrze życzę nie polecę sytuacji, w której jako 72 letni emeryt będzie musiał szukać najemców do swej ponad 40 letniej nieruchomości i nadzorować choćby prozaiczne remonty. Zbylut oczywiście może przekazać zarządzanie najmem wyspecjalizowanej firmie, ale to obniży rentowność jego działań, choć da mu upragniony święty spokój.

Swoją drogą w takiej sytuacji polecam tę firmę do zarządzania najmem.

https://m.facebook.com/#!/Alicja.Bieschke.Gestor.Home/

Zanim zaproponuję alternatywę to odpowiem na pytanie, czy w ogóle uważam, że wartownie nieruchomościami interesować. Kuba Midel twierdzi w swym materiale, że jego zdaniem przy jednej nieruchomości nie warto się z tym wszystkim babrać. Dodam, że zwłaszcza w sytuacji, gdy za inwestycję bierze się ktoś bez „obcykania” rynku i bierze na to kredyt.

Ale mimo wszystko BEZ WĄTPIENIA WARTO!
Jednak w odróżnieniu od oszczędzania w oparciu o instrumenty rynku finansowego uważam, że nie jest to inwestycja dla każdego. Jak już wspomniałem każdy w tym kraju nie może przecież mieć nieruchomości inwestycyjnej.
Ale mimo mojego negatywnego podejścia do oparcia o nieruchomość swego planu emerytalnego uważam, że jest to ciekawy element dywersyfikacji portfela inwestycyjnego.
Poza tym, jeśli ktoś zdecyduje się w temat wejść „na maksa”, założy działalność i poświęci się szczegółowej analizie rynku, np. we współpracy z zaufanym pośrednikiem (polecam między innymi  https://m.facebook.com/#!/twojnowyadres/) to może rozkręcić całkiem fajny pomysł na biznes i potraktować temat nie tylko „emerytalnie”.

W zupełnie fantastycznej sytuacji są przy tym osoby, które mogą kupić mieszkanie za gotówkę i w celu dywersyfikacji portfela inwestycji nie musza się zapożyczać, a w jeszcze lepszej ci, którzy mieszkanie odziedziczyli.

No ale jeśli nie nieruchomość to co innego?

Wobec wszystkiego co powyżej napisałem mam dla Zbyluta wyliczenie planu emerytalnego w oparciu o produkt brytyjskiej firmy ze 170 letnia tradycją. Prudential opiera wynik oszczędzania pieniędzy klienta o dzielenie się zyskiem w postaci premii rocznej i premii końcowej, co sprawia, że od ostatecznego wyniku nie płaci się ani podatku dochodowego, ani podatku od zysków kapitałowych, czyli tzw. podatku Belki.

Ze względu na dotyczące mnie jako agenta ubezpieczeniowego ograniczenia nie mogę tu wkleić screena z systemu pokazującego wyliczenia dla Zbyluta, ale każdemu kto zechce mogę je wysłać droga mailową.

Mogę za to przepisać założenia i wyniki wyliczeń dla oszczędności, która ma dać Zbylutowi po 30 latach 500 000 w gotówce.

Do wyboru mamy dwa warianty. Pierwszy polega na tym, że zaczynamy od niższej składki i co roku przyjmujemy propozycję indeksacyjną podwyższenia jej o 2.5 % by zabezpieczyć się przed spadkiem wartości pieniądza w czasie. Ten wariant polecam, bo jest mniej obciążający przez długi czas dla portfela.

Druga ewentualność to przyjęcie opcji stałej składki bez corocznej indeksacji. Oznacza to, że przez 360 miesięcy oszczędzania płacimy składkę w takiej samej wysokości. Zaletą tego rozwiązania jest pewność, że składka będzie identyczna zarówno za rok, za 16 jak i za 29 lat. Wada jest oczywista - od pierwszego miesiąca płacimy więcej.

A zatem, by odebrać za 30 lat pół miliona złotych kalkulujemy tak (przypominam - szczegółowe wyliczenia dostępne na życzenie droga mailową):

• wariant z indeksacją - składka miesięczna 639.93 zł w pierwszym roku polisy, a 1157.5 zł w 30 roku polisy. Razem przez 30 lat Zbylut wpłaci Prudentialowi 331 752 zł. 
• wariant bez indeksacji - składka miesięczna w pierwszym roku jak im każdym następnym aż do 30 roku trwania polisy 900,03 zł. Razem przez 30 lat 324 011 zł. 

Jak widać patrząc z perspektywy 30 lat bardziej opłaca się wariant bez indeksacji, bo jest w sumie tańszy ale jest przy tym bardziej obciążający dla portfela.

A zatem, licząc wariant z indeksacją, kalkulacja czystego produktu oszczędnościowego Prudential wyglada tak:
500 000-331 752 = 168 248 zł

Tyle mamy na „górkę”. 

Co otrzymujemy dodatkowo w kwocie składki, w zaokrągleniu 640 zł ?

1. Gwarancję zwrotu składki - firma na piśmie gwarantuje, że niezależnie od sytuacji rynkowej wojen i kataklizmów Zbylut nie dostanie po 30 mniej niż wpłacił.
2. Gwarantowane świadczenie z tytułu śmierci w wysokości 324 011 zł - jak klient umrze wcześniej, choćby już w pierwszym miesiącu programu to taką kwotę Prudential wypłaci osobie uposażonej na polisie. Czyli takie typowe „ubezpieczenie na życie” mówiąc prościej.
3. Gwarantowaną wartość wykupu - ścisłe określona kwotę do wypłaty w przypadku rezygnacji z ubezpieczenia wcześniej niż po 30 latach, powiększoną o udział w premiach rocznych. Klient otrzymuje to na piśmie w formie tabelki dla każdego roku polisy oddzielnie.
4. Brak opłat za zarządzanie inwestycją, opłat manipulacyjnych i innych uszczupleń kapitału tak charakterystycznych dla polis z UFK.

Ale ja zaproponuje Zbylutowi nieco inny wariant, powiększony o dwa dodatkowo płatne zabezpieczenia.

Chodzi o wspomniane w poprzedniej części przejęcia opłacania składek z tytułu poważnego inwalidztwa i poważnego zachorowania. W ofercie jest jeszcze przejęcie z tytułu niezdolności do pracy, ale ze względów, które chętnie wyjaśnię osobiście proponuje głównie te dwa pierwsze dodatki.

Oznacza to, że jeśli Zbylut zapadnie na jedną z 41 wskazanych w OWU poważnych chorób i ulegnie inwalidztwu z jednego z 19 wskazanych w OWU przypadków to firma już nigdy nie zażąda od niego składki za umowę główną ubezpieczenia oszczędnościowego, a po 30 latach wypłaci mu 500 000 złotych!

Wyliczenie z dodatkami będzie wiec wyglądało następująco:

• wariant z indeksacją - 639.93 + 68.59 przejęcie poważne zachorowania + 30.29 przejęcie inwalidztwo = 738,81 składki początkowej i około 1300 zł w ostatnim roku trwania polisy.
• wariant bez indeksacji - 900,03 + 96,03+ 42,19 = 1038,25 zł składki przez cały okres trwania polisy 

Dodatki przejęcia opłacania składek będą Zbyluta kosztowały przez 30 lat około 49 000 złotych. No chyba, że coś złego mu się po drodze przydarzy. Wtedy więcej nie zapłaci składki głównej, a firma wypłaci mu przysłowiowe pół bańki po 30 roku trwania polisy. 
Jakby na to nie spojrzeć - gdyby miał kredyt to zachorowanie na raka, lub zawał serca, czy utrata nóg w wypadku nie zwolniły by go z opłacania kredytu i zapewnienia sobie obłożenia klientów na lokal. A w powyższym wariancie oszczędzania owszem. Decyzję zostawiam klientowi z informacją, że przejęcia można dokupić w późniejszym terminie.

Polisa jest oczywiście narzędziem dużo bardziej uniwersalnym, gdyż można do nie dokupić osobę dodatki które umożliwiają otrzymanie świadczenia z tytułu:

- śmierci w wypadku

- poważnego zachorowania (54 przypadki - nie mylić z przejęciem opisanym wyżej)

- niezdolności do pracy

- poważnego inwalidztwa (29 przypadków)

- pobytu w szpitalu i operacji

- dodatkowego świadczenia z tytułu śmierci (na wypadek gdyby świadczenie z umowy głównej było zbyt niskie do potrzeb).

ABSOLUTNIE WSZYSTKO co trzeba zrobić by móc oszczędzać w ten sposób to  umówić się ze mną na spotkanie (gdzie wyjaśnię dodatkowo co zrobić, by pracodawca mógł za nas opłacać składkę w Prudential), wypełnić wniosek, wpłacić pierwszą składkę w wybranej wysokości, a potem przez 30 lat ją regularnie opłacać. 

Jak pisałem wcześniej polisa nie generuje dodatkowych nieprzewidzianych kosztów, nie psuje się, nie trzeba jej malować, ani tynkować, pracuje przez wszystkie miesiące w roku, nie ma szczekającego głośno psa ani złośliwych sąsiadów, 170 lat historii Prudential dowodzi, że nie zrobi nas w konia jak nieuczciwy lokator, czy wreszcie nie będzie do nas po nocach wydzwaniać, że pękła jej rura.

Nie ma nawet cienia porównania z nakładem pracy jaki trzeba włożyć w zarządzanie inwestycja w nieruchomości. No i nie trzeba włożyć 720 000 by wyjąć 500 000 zł. 

To rozwiązanie polecę każdemu, kto tak jak Zbylut zastanawia się skąd wytrzaśnie pół miliona po to by do nędznego świadczenia z ZUS dołożyć 2800 zł ekstra gotówki przez 15 lat życia na emeryturze. Nie każdy ma czas, chęci i umiejętności by wgryzać się w tematy inwestycyjne i najczęściej ogranicza się do wyboru jednego narzędzia. 

W mojej opinii zdecydowanie korzystniej wyjdzie wtedy polisa, niż wzięte na kredyt jedno mieszkanie.

Powyższy artykuł kończy trzyczęściowy cykl, w którym starałem się odpowiedzieć na pytanie w zasadzie brzmiące „dlaczego niebezpiecznie jest się pakować w inwestowanie w nieruchomości”.

Wynika to założenia, że zasadą poznańskiego podejścia do odkładania  pieniędzy jest minimalizacja ryzyka na głównym komponencie naszego planu zabezpieczenia emerytalnego. W tym kontekście inwestycję w nieruchomość potraktował bym co najwyżej jako cenny komponent dywersyfikacji portfela, a nie oś naszego planu.